Wie funktioniert eine Genossenschaft grundsätzlich?

Die Grundprinzip einer Genossenschaft sind Selbsthilfe, Selbstverwaltung und Selbstverantwortung. Die Genossenschaft besteht aus ihren Mitgliedern und ist eine demokratische Unternehmensform. Der Zweck der Genossenschaft ist vorrangig die Förderung der Mitglieder, indem eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung gewährleistet wird. Hierfür wird der Wohnungsbestand entsprechend den Bedürfnissen der Mitglieder angepasst und verwaltet. Die Mitglieder einer Genossenschaft wählen ihre Vertreter in die Vertreterversammlung. Die Vertreterversammlung wählt die Mitglieder des Aufsichtsrates. Darüber hinaus nimmt sie den Lagebericht des Vorstandes sowie den Bericht des Aufsichtsrats entgegen. Der Aufsichtsrat bestellt den Vorstand und begleitet ihn in seiner Arbeit. Der Vorstand leitet die Genossenschaft. Genossenschaftsanteile müssen von Mitgliedern einer Genossenschaft gezeichnet werden. Das ist eine unabdingbare Voraussetzung für die Mitgliedschaft und wird von allen Interessenten gleichermaßen verlangt. Die Höhe der Anteile legt jede Genossenschaft selbst fest. Häufig richten sie sich nach der Größe der Wohnung. Die Satzung der Genossenschaft regelt den Beitritt, den einzuzahlenden Betrag pro Anteil, die Kündigung, die Rückerstattung, etc.

Eigentümer und gleichzeitig Mieter 

Wer in einer Genossenschaft Mitglied ist, wohnt sicher wie ein Eigentümer und flexibel wie ein Mieter. Als Gemeinschaftseigentümer wohnen Sie so lange in ihrer Genossenschaftswohnung, wie sie es wollen. Eigenbedarfskündigungen gibt es nicht. Jedes Mitglied hat mit seinem Dauernutzungsvertrag ein lebenslanges Wohnrecht in seiner Genossenschaft. Benötigen Sie eine andere Wohnung – vielleicht mit einem Kinderzimmer mehr oder einem barrierefreien Zugang – dann ist Ihre Genossenschaft flexibel. Jede Genossenschaft hat ein breites Wohnungsangebot, so dass Sie Ihnen die Wohnung anbieten kann, die zu ihrer Lebenssituation passt. Sollte es keine Wohnung geben, die zu Ihnen passt, ziehen Sie einfach aus und bekommen ihre Anteile zurück.

Mitbestimmung

Wie das Wohnen in einer Genossenschaft aussieht, das entscheiden die Mitglieder selbst. Das Prinzip ist einfach: Sie sind Gemeinschaftseigentümer, deshalb entscheiden die Mitglieder. Wer sich aktiv einbringt, entscheidet selbst über die Gestaltung des Wohnalltags und was im Quartier läuft.

Haftung

Die eingetragene Genossenschaft ist eine juristische Person. Das bedeutet, dass sie „nur“ mit ihrem Vermögen haftet. Die Mitglieder haften daher mit ihren Einzahlungen auf die Geschäftsanteile, die Teil des „haftenden Eigenkapitals“ der Genossenschaft sind. Ob im Falle einer Insolvenz,  Mitglieder zu zusätzlichen Zahlungen herangezogen werden können, hängt davon ab, ob nach der Satzung weitere Zahlungen (in der Form einer „Haftsumme“) zu leisten sind, oder ob Nachschüsse vollkommen ausgeschlossen sind. Ist die Nachschusspflicht vollkommen ausgeschlossen, wie das bei der BeGeno16 der Fall ist, dann müssen die Mitglieder auch im Insolvenzfall der Genossenschaft keine weiteren Zahlungen leisten.

Das Miteinander- Wohnumfeld

Zum guten Wohnen gehört natürlich nicht nur eine gute Wohnung. Vielmehr wird das gute Wohnen in Genossenschaften durch eine gute Quartiergemeinschaft geprägt. Daher baut die Genossenschaft die räumlichen Voraussetzungen für ein gutes Miteinander, die Genossen bestimmen, was sie an Serviceleistungen darüberhinaus für das Quartier aufbauen und betreuen wollen. Ob es sich dabei um car-bike-sharing, eine gemeinsame Reparaturwerkstatt, Babysitterdienste oder um die Organisation gemeinsamer Veranstaltungen handelt, bestimmen die Genossen selbst. Dazu bieten wir vielfältige Hilfestellungen an, zusammen mit den anderen Mitgliedern gutes Wohnen in guter Nachbarschaft zu verwirklichen. Bei uns ist die Hilfe für den alten Nachbarn genauso wertvoll, wie die Unterstützung der jungen Familie. Diese gelebte Nachbarschaft ist Ausdruck der Solidarität.

Wohnungen, Nutzungsentgelt (Miete)

Jede® NutzerIn/BewohnerIn zeichnet wohnungsbezogene Pflichtanteile, d.h. je nach Wohnungsgröße sind in unterschiedlicher Höhe Anteile an der Genossenschaft zu erwerben. Bei der BeGeno16 sind liegen die wohnungsbezogenen Pflichtanteile bei 500,- €/m² Wohnfläche. Demnach müssen für eine Wohnung von beispielsweise 100 m², Genossenschaftsanteile in Höhe von 50.000,- € gezeichnet werden. Bei einer kleineren Wohnung von z.B. 50 m² fällt die erforderliche Einlage mit 25.000,- Euro entsprechend niedriger aus. Jeder bekommt seine Anteile auch wieder zurück, sollte er irgendwann wieder ausziehen wollen. Neben dem KfW-Förderprogramm ermöglicht ein aktuelles IBB-Förderprogramm es insbesondere auch einkommensschwächeren Haushalten diese Hürde zu nehmen. Nach dem Einzug zahlt man ein sogenanntes Nutzungsentgelt, wie die Miete bei einer Genossenschaft genannt wird.

Wie hoch ist das Nutzungsentgelt?

Das Nutzungsentgelt beträgt für eine Wohnung in unserem Wohnprojekt 10,25 € netto kalt/m². Hinzu kommen kalte Betriebskosten i.H. v. ca. 1,80 €/m² und Heizkosten / Warmwasser i.H.v. ca. 0,70 €/m². Daraus ergibt sich ein Gesamtentgelt von ca.12,75 €/m² warm. Unser Wunsch ist es, durch gemeinschaftliche Aktivitäten und ehrenamtliches Engagement (gemeinsame Grundstückspflege, genossenschaftliche Selbstverwaltung) die Kosten senken zu können!

Werden die Mieten bei der BeGeno16 weiter steigen?

Nein. Der große Vorteil des Genossenschaftsprinzips gegenüber einem privaten Investor sind die stabilen, rein kostendeckenden Mieten. Wir haben bei unserer Kalkulation des Nutzungsentgeltes bereits Zinsrisiken mit kalkuliert, so dass wir die Miethöhe (Nutzungsentgelt) stabil halten können.

Wie kalkuliert die BeGeno16 die Miete, bzw. das Nutzungsentgelt ?

Das Nutzungsentgelt ist das Ergebnis einer Quersubventionierung zwischen den Eigentumsarten im Quartier. Daher ist es möglich, eine Neubaumiete (Nutzungsentgelt) von 10,25 €/m²  anzubieten, die erheblich unter der derzeitigen Neubaumiete (14-18 €) für einen vergleichbaren Qualitätsstandard liegt.

Wie versorgt die BeGeno16 die Mieter, die sich auch eine kostendeckende Neubaumiete nicht leisten können?

Es ist uns wichtig, die Belegung der Wohnungen im Sinne eines gut laufenden Quartiers selbst organisieren zu können. Staatliche Belegungsrechte können sinnvoll sein, müssen aber nicht. Unser Bemühen geht dahin, mit einem Teil-Angebot von Wohnungen für 8 €/m² selbst Wohnungen belegen zu können mit Mietern, für die auch eine kostendeckende Neubaumiete noch zu hoch ist.

Was bedeutet es, in einer Genossenschaftswohnung zu wohnen?

Grundsätzlich ist eine Genossenschaftswohnung an den Beitritt zur Genossenschaft gebunden, da die Genossenschaft zum Zwecke der Versorgung ihrer Mitglieder gegründet und diesem Geschäftszweck verhaftet ist. Daher ist der Beitritt, die finanzielle Beteiligung und die Nutzung einer Wohnung eng verknüpft. Der Genosse besitzt Eigentum an der Genossenschaft und ist gleichzeitig deren Mieter.

Was bedeutet es, in einer Wohnung der BeGeno16 zu wohnen?

Die BeGeno16 ist ein Social Business. Beim Social Business verzichten die Kapitalgeber auf spekulative Gewinne. Stattdessen werden Gewinne unter Berücksichtigung einer angemessenen Gewinnverteilung zur Erreichung des Unternehmenszieles einbehalten, um sie im Sinne des beschriebenen Unternehmenszweckes zu verwenden. Bei der BeGeno16 zu wohnen, heißt dieses Konzept mitzutragen, um auch weiteren Genossen zu ermöglichen, in einem hohen qualitativen Standard gemeinschaftlich zu bezahlbaren Mieten zu wohnen.

Wie funktioniert bei der Begeno16  die Mitbestimmung der Mitglieder?

Bei der Begeno16 gibt es ordentliche und investierende Mitglieder. Die ordentlichen Mitglieder bilden die unternehmerische Entscheidungsstruktur und werden nicht am Gewinn beteiligt. Die investierenden Mitglieder, in der Regel die Nutzer (Mieter) können an einer guten Ertragslage mit bis zu 3% beteiligt werden, gem. § 41 der Satzung. Sie haben jedoch kein Stimmrecht. Mit dieser Struktur stellt die Begeno16 sicher, dass die Stimmrechte von bestimmten Wohnungsnutzergruppen nicht den eigentlichen Satzungszweck “unterwandern”. Egal wie sich die Bewohnerschaft zusammensetzt, es bleibt gewährleistet, dass der Gründungszweck und der weitere Bau von bezahlbaren Wohnungen nicht gefährdet wird.

Erzielt die BeGeno16 einen Gewinn?

Die Begeno16  ist nicht auf Gewinnerzielung für eine Ausschüttung an die Mitglieder ausgerichtet. Die Kalkulation legt zuerst Wert auf stabile Mieten über einen sehr langen Zeitraum. Dies gilt auch für unsere weiteren Bauprojekte, für die die Miete „sicher“ sein soll. Sofern die Ertragslage eine „Gewinnausschüttung“ rechtfertigt, so kann diese durch einen Mitgliederbeschluss bis zu 3%/Genossenschaftsanteil/p.a. betragen.

Was passiert mit dem  Genossenschaftsanteil?

Der Genossenschaftsanteil bleibt in der Genossenschaft, für die Zeit, die der NutzerIn (MieterIn) in der Genossenschaftswohnung bleibt.  Kündigt er (sie) die Wohnung, kann der Genossenschaftsanteil ebenfalls sofort gekündigt werden und wird an den NutzerIn (MieterIn) ausgezahlt.

Kann ich meine Anteile auch anderweitig finanzieren?

Ja. Für jene Menschen, die die für ihre Wohnung notwendigen Genossenschaftsanteile nicht oder nur zum Teil aufbringen können, gibt es alternative Finanzierungsmodelle. Bei neuen Projekten besteht die Möglichkeit, bei der KfW-Förderbank zur Finanzierung der Genossenschaftseinlage einen Kredit zu erhalten. Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) ist ein öffentlich-rechtliches Kreditinstitut, das im staatlichen Auftrag Fördermaßnahmen durchführt. Mehr Informationen zur Finanzierung der Genossenschaftseinlage sowie die jeweils aktuellen Konditionen finden Sie unter www.kfw-foerderbank.de im Wohneigentumsprogramm -Genossenschaftsanteile (Programmnummer 134). Davon unabhängig bietet das Land Berlin über die Investitionsbank Berlin (IBB) ein neues attraktives Finanzierungsinstrument für Personen mit Wohnberechtigungsschein an. Damit lassen sich die Genossenschaftsanteile auch für Bewohner mit geringerem Budget finanzieren. Ein Berechnungstool, um selbst zu überprüfen, ob man WBS-Berechtigte*r sein könnte, findet sich hier.